Близится очередной горнолыжный сезон в Болгарии. А это значит, что небольшая симпатичная деревушка Банско снова будет принимать гостей, желающих покататься на лыжах или просто отдохнуть от городской суеты в романтичном местечке. Многие туристы, очарованные видами заснеженных горных пиков, задумываются о приобретении собственного жилья в Банско, а зря. Автор статьи (скушавший собаку в этом вопросе) хотел бы поделиться своим горьким опытом и предупредить всех покупателей о серьёзных подводных камнях, связанных с недвижимостью в Банско. Рекомендую ознакомиться во избежание фатальных ошибок.
В каком районе купить недвижимость в Банско?
1. Районы Банско
Деревня Банско начала развиваться благодаря наличию горнолыжных спусков. Сначала это было всего несколько трасс, куда туристов завозили на мини автобусах. Затем, с появлением гондолы, местные бизнесмены понабрали банковских займов, чтобы настроить симпатичных отелей, так деревня превратилась в подобие альпийского городка. Кстати, многие предприниматели так и не закончили строительство или нарочно объявили себя банкротами, сбежав с остатками банковских средств, о чём свидетельствуют многочисленные недострои во всех районах города. А местные жители в это время обменивали землю своих предков на спортивные кроссоверы Porsche.
Улицы Банско летом
В современном Банско (грубо говоря) есть три основных района: Цыганский район, Старый город и Новый город. Официальных названий районов гораздо больше, но для человека, только приехавшего в Банско, так будет легче сориентироваться.
- Цыганский район. Тут действительно живут цыгане. Земля здесь дешевле, чем возле подъёмника, что весьма способствовало строительству в своё время. Зимой этот район становится эпицентром смога (дым от топки буржуек), а летом просто грязно, уныло, некрасиво и пожалуй даже опасно. Ну зато цены на недвижимость здесь намного ниже остальных районов: 10–15 000 € (если не учитывать наценку риелтора).
- Старый город. В основном район состоит из старых запущенных домов, оставшиеся от деревенской застройки, вперемешку с мини отелями болгарского типа «къша за гости». Этот район тоже имеет свои минусы: улочки узкие, проблемы с парковкой, общая атмосфера болгарской неухоженности, толпы туристов. До подъёмника далеко, поэтому сдать в аренду на сезон такой апартамент вряд ли получится. В зимнее время сильный смог от топки. Причем топят «чем бог послал», иногда даже старыми авто покрышками. В таком случае смог становится не только неприятным, но и опасным для здоровья. Цены на недвижимость в пределах 15–25 000 € (без учёта комиссии риелтора).
- Новый город. Состоит преимущественно из отелей, больших и маленьких. Есть несколько частных домов без управляющей компании. Минусы района: в сезон может быть очень шумно и невероятно многолюдно, причём прямо под вашим окном. Плюсы: подъёмник рядом, смога почти нет. Строения простираются по бездорожью до самых окраин, и да, в них тоже предлагается жильё. Стоимость 25–35 000 € (без учёта аппетитов риелтора).
Один из «полуживых» отелей St. John Park. Банк ОББ продаёт мох на стенах
2. Типы жилья
В Банско предлагают к покупке два типа жилья: апартамент в отеле или квартиру в жилом доме. И то и другое имеет свои особенности, рассмотрим их ниже.
- Отели. Бывают круглогодичные, сезонные и полуживые. Круглогодичных отелей очень мало, причём в любой момент круглогодичный отель может перейти в режим «сезонный» или «полуживой». Пример: Belvedere. Сезонные отели работают 3 месяца зимой и 3 месяца летом. В остальное время это неотапливаемый холодный склад. Пример: Bansko Royal Towers. Полуживые отели, те которые не работают совсем. Во время строительства что-то пошло не так, например здание было арестовано за долги, и теперь жилплощадь продаётся, как отдельные квартиры в полу заброшенном комплексе. Пример: St. John Park / Hill. Плюсы покупки недвижимости в «живом» отеле: в холодное время года тепло от соседей, возможно наличие зоны SPA, ресторана, ресепшен.
- Дома и мини отели без управляющей компании или с низкой таксой поддержки, собираемой жильцами — это пожалуй самый наименее проблемный вариант жилья. Такой тип недвижимости подразумевает более прозрачную схему расходования таксы поддержки. Человека, ответственного за сбор и расходование средств, можно запросто встретить на улице и объяснить ему сполна, где он не справляется со своими обязанностями.
3. Управляющая компания
Хитрость управляющих достойна отдельного абзаца. Управляющая компания, как правило, является юридическим лицом, на счёт которого вносятся деньги таксы поддержки. Если вам предлагают оплатить таксу поддержки наличными, обещая скидку, но при этом не давая никаких документов, подтверждающих оплату, то скорее всего вы не сможете доказать в суде, что вы действительно производили оплату. Знайте, что управляющие компании очень любят судиться с «неплатильщиками», взыскивая «недостающие средства» различными способами. Пока вы будете дома на родине, на вашу недвижимость могут наложить арест в судебном порядке или и вовсе продать на торгах, где управляющая компания сможет выкупить её обратно, за бесценок.
Кроме того, широко распространена практика, когда застройщик распродаёт менее 50% апартаментов в своём здании (отеле), оставляя за собой решающее право голоса на всех собраниях. Далее застройщик нанимает свою же фирму в качестве управляющей компании и просто собирает деньги с жильцов не делая ничего по ремонту и поддержке здания. Ну разве, что лампочки поменяют в сезон, чтобы вы заметили. Отель при этом не поддерживается от слова «совсем» и ветшает на глазах, зато застройщик обогащается.
Пример того как управляющая компания забивает на свои обязанности. Bansko Royal Towers
Так проходит несколько лет, владельцы апартаментов возмущённые до нельзя, тем, что они ежегодно сдают деньги на общую сумму от 50 000 до 500 000 (!!!) €, а здание рушится, в СПА центр страшно зайти, потолок течёт, плитка облупилась. И перестают платить. Тогда застройщик, он же управляющий, подаёт на них в суд за неуплату. В итоге владельцы апартаментов ищут куда бы побыстрее сбагрить квартиру, принёсшую столько неприятностей и дают объявление в риелторские агентство. Так на их место приходят новые владельцы, готовые обогащать застройщика. Именно по этому рынок недвижимости в Банско не стоит на месте, а цены постепенно опускаются параллельно тому, как ветшают здания.
Многие управляющие компании, не краснея, сдадут ваш номер, как гостиничный, пока вас нет. А когда вы придёте выяснять, кто жил в апартаменте в ваше отсутствие, вам скажут «ништо не знам» (ничего не знаю болг.) и предъявят счёт за потраченное электричество и воду. А если не оплатите, то в вашем апартаменте отключат электричество.
Продолжение статьи
на следующей странице