В предыдущей статье мы перечислили главные районы города Банско, с указанием их особенностей. Помимо этого были названы основные типы недвижимости, также мы коснулись проблем, возникающих между владельцами апартаментов и управляющими компаниями. Во второй части статьи предлагаем вам ознакомиться с особенностями планировки жилья в Банско, спецификой снабжения комплексов электричеством, распределением сборов таксы поддержки, а также «качеством» работы местных риелторов.
4. Такса поддержки
Такса поддержки высчитывается согласно метражу вашего апартамента. Демократичной считается такса поддержки в 3 до 5 €/ м2, менее демократичной от 6 до 15 €/ м2. Считается, что эта стоимость зависит от наличия SPA зоны в комплексе и расходов на её содержание, но на практике это не всегда так. Можно платить 12 €/ м2 не имея ничего, кроме наглого управляющего.
Представим, что имея квартиру общей площадью 80м2 вы платите от 960 € в год. Если сложить сумму выплат владельцев жилья в отеле с 1000 номерами за год, то получается приличная сумма в 960 000 €. Около миллиона евро. Как вы думаете куда в Болгарии могут уходить такие суммы, когда средняя зарплата 200 € в месяц?! Конечно они уходят в карман управляющего, рассказывающего вам, что чинить текущий кран в вашем апартаменте он не будет, так как «это не входит в таксу поддержки». Кстати, там где управляющая компания владеет электричеством, такса поддержки увеличивается согласно аппетитам и нуждам управляющего. Вас также могут заманить низкой таксой поддержки, а потом в одно мгновение поднять её «до небес».
Управляющая компания впивается в недвижимость как клещ
5. Электричество и вода
Зачастую застройщик владеет трансформаторной будкой и фактически продаёт электричество напрямую всем жильцам, купившим апартаменты в его строении. В здании установлены счётчики, но они не принадлежат государственной компании электроснабжения. Сфотографируйте номер счётчика и сходите с ним ЧЕЗ, чтобы узнать кому, на самом деле, он принадлежит. Не верьте ни риелтору ни управляющему.
В качестве шантажа застройщик/управляющая компания может отключать ваш апартамент от электричества, каждый раз когда вы не согласны с повышением таксы поддержки или другими его требованиями. Пользуясь своим положением продавца электричества управляющая компания выставляет свой тариф на киловатт или просто выписывать вам квитанцию на нужную им сумму денег. Также распространена практика подключения к вашему счётчику общих частей, ближайших номеров, которые сдаются отелем.
Иногда управляющая компания сдают часть территории под магазин, ресторан, или прачечную, как правило, «своему брату-свату» (представляете как много там уходит воды и электричества?!), в таком случае их счета за электричество и воду включают в счёт владельцев апартаментов.
Вообще надо сказать, что управляющие компании в Банско настолько о*уели, что вам могут предложить заплатить 5 – 10 000 € невозвратного депозита, якобы за будущее электричество и воду. Потому что застройщику/управляющему сейчас нужны деньги на новое авто/свадьбу/ипотеку. Вы скажете: «да в суд на них подать за вымогательство», но суды в Болгарии ещё более коррумпированы, чем в РФ. В предыдущей статье мы писали о болгарских судах и адвокатах. Всё вышеперечисленное незаконно, но муниципалитет Банско и областная власть закрывает на это глаза, естественно не бесплатно.
Витрина одного из риелторских агентств. Сладкие цены на несладкие апартаменты
6. Риелторы
Риелторских агентств на улицах Банско до неприличия много. Главным образом они функционируют потому, что люди купившие недвижимость в Банско, через некоторое время стараются от неё избавиться. Стоит отметить, что риелторские агентства не несут перед покупателем НИКАКОЙ ответственности. Единственное, с чем они справляются, так с тем, чтобы взять ваш залог в качестве процента за услуги (какие?!). Как только вы отдали им залог, их уже не интересуете ни вы, ни продавец, ни будет ли совершена сделка вообще. Залог они оставляют себе, всегда. Нотариусы, которые заверяют сделку, кстати, тоже за свои действия не отвечают. Никто не проверяет чистоту юридической сделки.
Кроме того, риелторы очень поверхностно знакомы с недвижимостью, которую они предлагают. Вся работа агентов заключается в том, что бы взять ключи на ресепшене отеля и открыть вам дверь, нахваливая квартиру стандарными фразами. Стоит отметить, что в агентствах недвижимости обслуживают преимущественно иностранцев (русских и англичан), болгары их не интересуют, главным образом потому, что те в курсе реальных цен, торгуются и не хотят переплачивать.
Особенности планировки
Большинство апартаментов на продажу строилось в расчёте на гостей, пребывающих в номере не более недели. Это значит, что если вы приедете на месяц два или вообще планируете остаться жить в Банско, то вы взвоете от крохотных размеров комнат, ванной комнаты (отсутствия ванной как таковой), низких потолков, отсутствия прихожей и не только.
И всё-таки
Подводя итог, хотелось бы дать совет тем, кто всё ещё настроен купить недвижимость в Банско: «не покупайте». Почему? Потому, что на деньги с таксы поддержки вы сможете снять хороший отель в Банско с завтраком и SPA центром на целую неделю, а то и две, вы не будете париться из-за стоимости электричества и воды, которую вы потратите во время проживания, а это могут быть дополнительные 500 €. Вы не будет заниматься текущим краном и уборкой во время своего отпуска. А главное вы избежите нервотрёпки с управляющей компанией. В каждом комплексе есть свои минусы, если вам предлагают «идеальный комплекс», то это повод серьёзно насторожиться, потому, что в Банско таких нет.
На сумму годовой таксы поддержки лучше снять отель и не парить себе мозг на отдыхе
Если после всего прочитанного вы всё ещё настроены купить жильё в Банско, то вот вам немного советов:
- В первую очередь при осмотре жилья попросите показать вам персональный электросчётчик (электромер болг.) для вашего апартамента, если электричество продаёт управляющая компания — бегите не оборачиваясь.
- Перед тем, как идти в агентство, самостоятельно зайдите на ресепшен понравившегося места и спросите есть ли апартаменты на продажу. Этот способ может сэкономить вам 5-10 000 €.
- Не верьте риелторам, они скажут всё что угодно, лишь бы продать.
- Помните, что окна на север увеличат ваш счёт в зимний период в 2-3 раза.
- Посмотрите на апартамент в «несезон», а лучше поживите в нём перед покупкой.
- Проверьте наличие акта 16.
- Поговорите с будущими соседями о проблемах комплекса.
- А главное, помните, что прекрасный вид на бассейн обеспечит вам непрекращающийся шум в летнее время.
Итог
Покупка недвижимости в Банско в качестве инвестиций тоже не самый удачный вариант. Почему? Потому, что большинство зданий построено «из говна и веток», которые без должного ухода ветшают с невероятной силой. Владельцы управляющих компании это те же болгары, выходцы из народа, который оставляет дома не оштукатуренными. Вы думаете они что-то понимают в строительстве и поддержании состояния зданий? Серьёзно?! Всё что в этой стране умеют делать хорошо – это разводить овец и лохов. У меня всё. Спасибо, что дочитали до конца.